Compraste un piso por 180.000 €, lo vendiste por 240.000 € siete años despues y crees que has ganado un 33 %. La cifra correcta es muy distinta cuando ajustas por inflacion, IBI, comunidad, IRPF y dinero parado todo ese tiempo. Esta calculadora te dice cuanto has ganado de verdad, no cuanto te imaginas que has ganado.
Calcula tu cifra
Por que el porcentaje total te miente
Una rentabilidad del 50 % en 10 años suena espectacular, pero anualizada son solo 4,1 % al año, por debajo de muchos depositos. La cifra que tienes que mirar siempre es la rentabilidad anualizada (TIR), no la acumulada. Sirve para comparar inversiones de plazos diferentes y pone en su sitio mucha estrategia que parece exitosa pero solo lo es por haber estado mucho tiempo expuesta.
Lo que casi nadie incluye en su calculo
Los costes ocultos: comisiones de compra-venta, mantenimiento, IBI, comunidad, asesoria fiscal, dinero inmovilizado. En inmuebles te pueden comer 1,5-2,5 % anual de rentabilidad bruta. En fondos activos, 1,5-2 %. La rentabilidad neta despues de costes y antes de IRPF es la cifra honesta. Por debajo de la inflacion (3 % en 2026) estas perdiendo dinero real.
Como calcular cuanto necesitas para X años
Si quieres doblar tu dinero en 10 años necesitas TIR del 7,2 %. En 7 años, 10,4 %. En 5 años, 14,9 %. En 3 años, 26 %. Cada vez que alguien te promete duplicar capital en 3 años, esta hablando de rentabilidades del 26 % anual sostenidas, que son irreales en mercados libres y suenan a esquema piramidal.
La diferencia entre rentabilidad nominal y real
Nominal es lo que ves en cuenta. Real es lo que ves descontando inflacion. Si tu inversion ha rentado 5 % nominal pero la inflacion ha sido 3 %, tu rentabilidad real es del 2 %. En epocas de inflacion baja apenas se nota. Desde 2022 la diferencia se ha vuelto critica: muchas inversiones que parecian ganadoras en nominal en realidad perdieron poder adquisitivo.
Preguntas frecuentes
Que rentabilidad es buena en bolsa a largo plazo?
Entre 6 y 8 % real (despues de inflacion) en una cartera indexada global a 15-20 años. Por encima de 12 % real consistente es señal de alarma.
Como calculo la rentabilidad de un piso de alquiler?
Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio compra) x 100. Rentabilidad neta = (alquiler anual – gastos / precio compra + gastos) x 100. La cifra honesta es la neta, e incluye IBI, comunidad, seguro, vacancia (1 mes/año), mantenimiento (1 % anual) y IRPF.
Conviene invertir en algo con TIR del 4 %?
Depende. Si la inflacion es del 3 % y el activo es muy seguro (deposito, deuda publica), si. Si la inflacion es del 6 %, es perder poder adquisitivo. Y si hay alternativas con riesgo similar al 5-6 %, mejor esas.
La rentabilidad del banco coincide con la real?
Casi nunca. La que te enseña el banco suele ser la nominal antes de comisiones e impuestos. La rentabilidad real neta puede ser 1-2 puntos menor.
